계획에 반영하는 토지 보상비

계획 단계에서 향후 사업비 산출을 위해 토지에 대한 보상비를 산정합니다. 교통 분야의 보고서를 보면, 통상 공시지가의 2~3배를 적용하는 것으로 나옵니다. 하지만 2~3배 적용하는 근거가 분명하지 않습니다. 토지 보상비는 어느 정도로 산정을 해야 할까요?

 

먼저, 교통부문에서 수행하는 계획이나 경제성 분석을 요하는 사업들은 대부분 공익사업입니다. 공익사업을 위한 토지수용은 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’의 적용을 받습니다.

 

<공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률>

제4조(공익사업) 이 법에 따라 토지등을 취득하거나 사용할 수 있는 사업은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업이어야 한다.

 

2. 관계 법률에 따라 허가·인가·승인·지정 등을 받아 공익을 목적으로 시행하는 철도·도로·공항·항만·주차장·공영차고지·화물터미널·궤도·하천·제방·댐·운하·수도·하수도·하수종말처리·폐수처리·사방·방풍·방화·방조·방수·저수지·용수로·배수로·석유비축·송유·폐기물처리·전기·전기통신·방송·가스 및 기상 관측에 관한 사업

 

5. 국가, 지방자치단체, 「공공기관의 운영에 관한 법률」 제4조에 따른 공공기관, 「지방공기업법」에 따른 지방공기업 또는 국가나 지방자치단체가 지정한 자가 임대나 양도의 목적으로 시행하는 주택 건설 또는 택지 조성에 관한 사업

 

7. 제1호부터 제5호까지의 사업을 시행하기 위하여 필요한 주택, 공장 등의 이주단지 조성에 관한 사업

 

제3조(적용 대상) 사업시행자가 다음 각 호에 해당하는 토지·물건 및 권리를 취득하거나 사용하는 경우에는 이 법을 적용한다.

1. 토지 및 이에 관한 소유권 외의 권리

2. 토지와 함께 공익사업을 위하여 필요한 입목, 건물, 그 밖에 토지에 정착된 물건 및 이에 관한 소유권 외의 권리

3. 광업권·어업권 또는 물의 사용에 관한 권리

4. 토지에 속한 흙·돌·모래 또는 자갈에 관한 권리

 

제68조(보상액의 산정) ① 사업시행자는 토지등에 대한 보상액을 산정하려는 경우에는 감정평가업자 3인(제2항에 따라 시·도지사와 토지소유자가 모두 감정평가업자를 추천하지 아니하거나 시·도지사 또는 토지소유자 어느 한쪽이 감정평가업자를 추천하지 아니하는 경우에는 2인)을 선정하여 토지등의 평가를 의뢰하여야 한다. 다만, 사업시행자가 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 직접 보상액을 산정할 수 있을 때에는 그러하지 아니하다.  <개정 2012.6.1, 2013.3.23>

② 제1항 본문에 따라 사업시행자가 감정평가업자를 선정할 때 해당 토지를 관할하는 시·도지사와 토지소유자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 감정평가업자를 각 1인씩 추천할 수 있다. 이 경우 사업시행자는 추천된 감정평가업자를 포함하여 선정하여야 한다.  <개정 2012.6.1>

③ 제1항 및 제2항에 따른 평가 의뢰의 절차 및 방법, 보상액의 산정기준 등에 관하여 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다.  <개정 2013.3.23>

 

 

<공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙>

제22조(취득하는 토지의 평가) ① 취득하는 토지를 평가함에 있어서는 평가대상토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 한다.

②토지에 건축물등이 있는 때에는 그 건축물등이 없는 상태를 상정하여 토지를 평가한다.

③ 제1항에 따른 표준지는 특별한 사유가 있는 경우를 제외하고는 다음 각 호의 기준에 따른 토지로 한다.  <신설 2013.4.25>

1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조부터 제38조까지, 제38조의2 및 제39조부터 제42조까지에서 정한 용도지역, 용도지구, 용도구역 등 공법상 제한이 같거나 유사할 것

2. 평가대상 토지와 실제 이용상황이 같거나 유사할 것

3. 평가대상 토지와 주위 환경 등이 같거나 유사할 것

4. 평가대상 토지와 지리적으로 가까울 것

 

보상비는 표준지 공시지가를 기준으로 수용시기나 토지 특성 등을 고려하여 감정평가를 받아 결정합니다. 따라서, 계획단계에서는 표준지 공시지가를 적용해야 향후 소요 보상비와의 오차를 줄일 수 있습니다.

 

표준지 공사지가는 국토교통부 부동산 공시가격 알리미 홈페이지에서 간단히 조회할 수 있습니다.

 

부동산 공시가격 알리미 표준지 공시지가

 

해당 사업지의 인근 지역, 용도지역과 주위 환경, 도로와의 접속형태, 토지의 형상 등을 고려하여 토지이용이 가장 유사한 표준지의 공시지가를 적용하면 됩니다.